недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Ипотека с учетом инфляции

4 721 19 Блог специалиста 23
Ипотека с учетом инфляции

На днях была на тренинге по недвижке и очень заинтересовало выступление одного из спикеров. Девушка — ипотечный специалист, в течение 10 лет, на примере одного из своих клиентов, наблюдала, как инфляция влияет на конечную переплату по ипотеке.

И вот, что у нее получилось:

Условный Василий в 2007 году покупает квартиру 45м2 в свежей вторичке (дому примерно 2-3 года) за 3.5млн. Не помню точный адрес, но этот дом находится на пересечении Богатырского пр-та с одной из улиц за виадуком.

У Василия есть 1.5млн собственных средств и 2млн заемных, по ставке 15% годовых. К слову сказать, цена на квартиру, в то время, была не самая дешевая.

Из таблицы видно, что через год после покупки произошел резкий скачек. А кто помнит что у нас было в 2008? Правильно, мировой экономический кризис. Продавцы испугались и подняли цены на недвижимость, а покупатели испугались, что потом будет еще дороже и побежали скупать недвижимость. Это искусственно надуваемые цены, то же самое происходит сейчас: на волне повышения процентных ставок и перехода на проектное финансирование застройщиков, люди бегут покупать квартиры. Работает так называемый «эффект гречки» (все, наверно, помнят этот ажиотаж?).

И обратите внимание на 2014 год, это время когда доллар и евро подорожали в 2 раза. Что стало с ценой на квартиры? Немного подросла, но не критично!

В итоге, исходя из таблицы и расчетов под ней, мы видим, что инфляция съела большую часть процентов по кредиту и конечная переплата не такая большая, как можно было изначально подумать. Поэтому ипотека, в нашей стране, остается действенным инструментом для приобретения жилья.



UPD

Мой ответ вот на этот комментарий:

Уважаемый, Джонни, а давайте посчитаем?

Смоделируем ситуацию, что в 2008 году Василий послушал совета Джонни и положил все имеющиеся у него на первый взнос деньги на вклад, сроком на 10 лет, по ставке 6% годовых. При этом он снимал бы 1к квартиру в Приморском районе за 20тыс руб (цена аренды не с потолка, я посмотрела статистику по годам в этот период). Но так как Василий мог себе позволить ежемесячно тратить на ипотеку 32тыс руб в мес, то он решил (также по совету Джонни) разницу между этой суммой и ценой аренды добавлять на свой вклад.

Вбиваем исходные данные в калькулятор и получаем:


Если Василий оказался чрезвычайно везучим и нашел банк, с капитализацией процентов по вкладу, то получилось бы следующее:


Таким образом, в первом варианте, Василию денег на покупку квартиры вообще бы не хватило, а во втором варианте хватило, но впритык. Думаю, что идея с накоплением и съемом в текущих реалиях не целесообразна. Лучше жить в ипотеке и в своей квартире, в которой за это время можно сделать ремонт и купить мебель.

Комментарии 19
Александр Черный27 декабря 2018, 19:40

Ипотека тогда и ипотека сейчас это немного разные ипотеки...Во первых после 2008 года рынок стабилизировался и достаточно быстро пошел в рост. Покупать квартиру, даже свежую вторичку в ипотеку при растущем рынке выгодно, именно поэтому и не получилось большой переплаты. +У граждан была надежда что все скоро стабилизируется (что и произошло)+был запасец "подкожного жирка".. Сейчас же ситуация немного другая..То о чем Вы пишите "искусственно надуваемые цены" (я с этим согласен) долго продолжаться не сможет, т.к. экономика не растет, надежд на скорую стабилизацию у населения нет(разве что только у совсем зазомбированных), "подкожный жирок" закончился...В этих условиях надо очень хорошо думать, прежде чем что то покупать..Т.к. возможно создастся ситуация что..просто нечем будет платить за купленную квартиру, либо купленная квартира серьезно просядет в цене и вот тут уже % переплаты будет существенный..

Ответить
Ирина Лысенко27 декабря 2018, 21:30

Я к тому и пишу, что во время кризиса или других потрясений в экономике цены резко скачут вверх и в такие моменты лучше повременить с покупкой. Но менталитет у нас такой - если дорожает надо брать)))

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-28 декабря 2018, 12:34

К сожалению это происходит,потому что недвижка в сознании остается самым надежным активом-убежищем. Ибо отсутствуют надежные и ликвидные средства для инвестирования. Рынок финансовых услуг неразвит, то что есть на рынке либо "для очень состоятельных господ", либо лохотроны. Войти на финансовый рынок с 3-5 млн очень сложно, доходность сомнительная, надежность вообще под большим вопросом.

Johnny28 декабря 2018, 9:31

Ну у Вас Василию банально повезло. Купи он в 2008 цена на квартиру даже номинально не выросла за 10 лет. Это первое.
Второе. Все эти вещи давно считаются, называется NPV или метод дисконтированных потоков. Рубль вчера НЕ равен рублю сегодня. Если бы Василий не кредиты брал, а деньги в банк положил и копил бы, снимая, то он бы давно уже две квартиры купил без всяких ипотек.

Ответить
Ирина Лысенко28 декабря 2018, 12:50

Ответила вам в самом посте

Johnny28 декабря 2018, 13:24

Так нельзя считать, вы лукавите в расчетах. При росте рынка ипотека выгодна, а Василию повезло. Квартира подорожала на 1.2 млн, что перекрыло % выплаты по ипотеке.
Однако, в текущих реалиях правильнее смотреть как будто-бы Василий покупал в 2008 году и цена за 10 лет НЕ увеличилась. И вот тут наш друг Василий крупно попал. Он каждый месяц в среднем платил по 15 тыс. рублей только за то, что пользовался банковскими деньгами.

Есть и методологические неточности - ставка во многие годы была выше 6% и по закону больших чисел Василий мог прилично увеличить накопления. Еще он мог часть денег перевести в валюту и диверсифицировать свои вложения.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-28 декабря 2018, 14:51

Тут много чего еще можно учитывать и страховку, точнее две, налоги, возможное возмещение по НДФЛ.
И нафантазировать , вот у меня соседка, как крымнаш случился, так побежала покупать доллары, как 80 - все слила, купила стройку на котловане, сдача вовремя. Итог за 3 года 1,8млн превратились в двуспальную евро стоимостью 6-6,5 млн.

- А вы говорите "Купи он в 2008...." .....

Анна Орлова28 декабря 2018, 15:17

Лучше жить в своей квартире с ипотечным кредитом. А там- как повезет. Что будет с инфляцией и с ценами на недвижимость сложно предугадать. Нам повезло. Два выплаченных ипотечных кредита и ни за один не переплатили. Первый раз покупали в 2006 г. Именно тогда был скачок цен на недвижимость. А второй в новостройке- тоже когда достроили цена подскачила прилично.

Ответить
Ирина Лысенко28 декабря 2018, 15:22

Джонни, так я же не против, приведите свои подсчеты, как нужно считать. Возьмите один банк, или несколько и виртуально перекладывайте туда-сюда деньги, учитывая ставки по вкладам в те года

Ответить
Johnny28 декабря 2018, 16:08

Ирина, какие расчеты?
Расчеты, что +6% роста капитала на депозите каждый год - это на 21% выгоднее, чем -15% убытка из-за ипотеки?
Что математически ипотека имеет смысл только на растущем рынке, когда убытки от процентных платежей покрываются превышающим ростом цены на недвижимость?
Мне казалось, что это очевидно школьнику уровня 5 класса.

Все остальное - из области психологии и жизненных обстоятельств, которые каждый решает сам для себя.
Вы на цифрах пытаетесь показать, что ипотека выгодна, хотя она выгодна только в одном случае - растущий рынок. И такого рынка последние 10 лет нет. Поэтому вывод ваш про "идея с накоплением и съемом в текущих реалиях не целесообразна." весьма тенденциозен и реальными фактами не подкрепляется.

Ответить
Сергей Парунов29 декабря 2018, 9:00

Вы правы, но тут вполне справедливо говорят про налоговые вычеты, например. И самый главный фактор - риски. В недвижимости они ниже, чем в банках, а в крупнейших банках, где рисков мало - и надо брать ипотеку (если есть хороший легальный доход, иначе останутся только другие банки), пусть банк/страховщики рискуют. ;)
Но если политически ;), то субсидируемая государством ипотека разгоняет цены на жильё и инфляцию в общем, и это не хорошо. Сейчас давно пора случиться спаду, а его пока нет, может, в январе будет.

Johnny29 декабря 2018, 9:08

Ну за 15 лет полет банковской системы стабилен. Кто-то банкротился, но были и выплаты. А сейчас роздано слишком много кредитов и в целом, государство будет держать банки до последнего.
С недвижимостью свои риски. Тот же Василий мог купить в ноябре 2008 за 4700, а год спустя она стоила на 25% дешевле.

В любом случае, у меня, например, есть ипотека. Я отдаю отчет, что это невыгодно, но по ряду личных обстоятельств пошел на этот шаг. В общем, для себя делю так - нет денег и молодой возраст - только аренда и планомерное накопление (если умеете). Есть деньги на ПВ 50%+, есть доход, есть дети - можно влазить в ипотеку, пускай и переплачивая за нее.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-29 декабря 2018, 10:57

Johnny сегодня в 9:08 "Ну за 15 лет полет банковской системы стабилен...."
__________________________

"– Сдаётся мне, джентльмены, это была… комедия." (С)

Последний крупный банк выставлен на продажу, и за отсутствия перспектив развития рынка - полет стабилен :) Вопрос только, куда?

Ответить
Johnny29 декабря 2018, 11:15

И снова здравствуйте! Вы опять про "кровавый режим"? :-)) Напоминает известную радиостанцию на 3 буквы. Если из крана течет вода - П. виноват. Если не течет, то тоже он виноват! У меня сегодня похмелье - и это П. виноват, хоть я с ним и не пил! :-)

Я не на этой волне, а смотрю на риски. Для страны они понятны и влияют на как на банки, так и на недвижимость. Если смотреть на риски отраслей, то риски разные, но присутствуют как для недвижимости - снижение цены, так и для банков - риски схлопывания банковской системы.
В моем понимании сейчас это приблизительно схожие риски. Банковскую систему (пусть и огосударствленную) будут держать до последнего.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-29 декабря 2018, 13:13

Повторюсь
"И снова здравствуйте! Вы опять про "кровавый режим"?
""Джонни, Джонни... Ты мне нравишься парень!" (С)

Нет П ни в чем не виноват, вот Е был во всем виноват и Г тоже виноват. А, П не причем. Только зачем он такой нужен? Ничего не знает, везде не при делах, дозвониться не может... но весь типа в белом.

Не знаю про какую вы станцию, телевизор не смотрю, радиостанции не слушаю. Смотрю по сторонам, что вижу, о том и пою. Вижу что рост ВВП на уровне мат. погрешности, смотрю на Ю.Корею и понимаю, что еще в 80-х это была очень отсталая страна, погрязшая в коррупции, управлявшаяся практически военной хунтой и приближенными олигархами фактически на гос. поддержке "чеболи". ничего не напоминает? Но ничего, очистились, посадили и рванули в будущее. А мы пока все в прошлое смотрим, кто в сталинские времена, кто в брежневские.А конкретно по теме, если даже отбросить внешние риски. Как вы думаете, что будет если начнется массовый невозврат ипотечных кредитов? Правильно.. "Банковскую систему (пусть и огосударствленную) будут держать до последнего." Вопрос " а за чей счет банкет?" Еще раз правильный ответ - "во всяком случае не за наш" ответят банкиры известных все банков и залезут своими ручками в гос. бюджет. Т.е. в мой и ваш карман.

Johnny29 декабря 2018, 22:45

:-) Ох, повеселили. Тоже очень люблю этот фильм.
По ипотеке - инфляцию будут держать пусть и количественным сжатием денежной массы. Про банкротства вы уже написали, тут глупо спорить.
Я , когда начинаются такого уровня риски, полагаю, что мы песчинки и ветер унесет, а приземлит, где одному Богу известно. Этого глупо опасаться и принимать в расчет при покупке квартиры.

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-29 декабря 2018, 23:25

"...инфляцию будут держать пусть и количественным сжатием денежной массы."

Абсолютно согласен, именно поэтому повышают налоги, акцизы и пр. Это плата за рублевую ипотеку в том числе.

Ответить
Татьяна Никитина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 января 2019, 7:43

Мы в 1998 г тоже не ждали-не гадали.
Этого не может быть, потому что не может быть никогда.

Я помню, соседи по даче в сент 1998 г решили продавать дом знакомым, половину у.е. отдали сразу, а половину договорились позже. Дом потом долго бесхозный стоял.

Никогда такого не было и вдруг опять ( не дай Бог).

Ответить
Johnny9 января 2019, 11:15

Ну в мае 1941 года у людей тоже были разные планы. Таких примеров множество в истории.
1998 в этом смысле неудачный пример. Те, кто в теме были давно все понимали.

Вопрос в том, что недвижимость в случае таких великих потрясений защитным активом не является - она также сильно теряет в цене (номинированной в реальных деньгах).

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru