недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Инструкция для покупки квартиры

6 729 Блог специалиста 30
Инструкция для покупки квартиры

Первое, что надо сделать — определиться с бюджетом и параметрами квартиры. Мы живем в эпоху информационных технологий, базы данных объектов недвижимости доступны в интернете и всегда можно прицениться и понять, на что можно рассчитывать с имеющимися средствами. На этом же этапе следует решить, будет ли предстоящая сделка свободной покупкой, или элементом цепочки.


Допустим, вы хотите приобрести квартиру за наличные средства.


Вопрос: хватает ли личных средств или следует использовать материнский капитал или ипотечный кредит? Если оказалось, что имеющихся денег не хватает, вам придется обратиться в банк за недостающей суммой.


Будем считать, что у вас есть 50% от стоимости квартиры и еще 50% мы планируем получить в банке, предоставляющем ипотечный кредит. Для этого туда нужно обратиться для получения одобрения. Срок действия одобрения во всех банках разный, обычно от двух до четырех месяцев. Этого обычно хватает для того, чтобы определиться с квартирой.


Лучше обратиться в несколько банков и получить несколько окончательных одобрений. Это связано с тем, что иногда квартира, которая вам понравилась, может не отвечать требованиям одного банка, а другой предложит более лояльные условия. К тому же может оказаться, что сумма, которую готов предоставить банк, больше или меньше запрошенной. В первом случае вы всегда можете отказаться от «лишней» части кредита, а вот во втором придется менять условия поиска. Здесь прогнозы делать нельзя, все вопросы решаются индивидуально. Будем считать, что мы получили тот кредит, на который рассчитывали.


Далее начинается активный просмотр объектов недвижимости с целью выхода на сделку.

Важно перед каждым просмотром задать несколько вопросов, чтобы убедиться, что квартира отвечает требованиям банка: уточнить стоимость по договору, кто прописан, сколько собственников, простая ли продажа или с одновременной покупкой другой квартиры, насколько длинной может быть цепочка, есть ли обременения и если есть, то на какую сумму. Если эта сумма меньше или равна вашему первоначальному взносу, то такую сделку еще можно рассматривать. Если же сумма задолженности продавца перед банком превышает ваш первоначальный взнос, то скорее всего, если сам продавец не сможет ее погасить, вы не сможете приобрести эту квартиру, вашего бюджета окажется недостаточно.


Тем не менее, есть компании осуществляющие такие сделки. Они выкупают эти квартиры «на себя», если достигают договоренности по комиссионным вознаграждениям.


Если все вопросы разрешены, идете смотреть квартиру. При просмотре стоит обратить особое внимание на состояние коммуникаций — водопроводных труб, запорной арматуры, отопительных приборов, электрики. Их хорошее состояние очень важно. Также не мешает узнать, какова звуконепроницаемость стен и, по возможности, познакомиться с предполагаемыми соседями или, хотя бы, собрать о них информацию. Заранее изучите инфраструктуру района и убедитесь, что информация о станциях метро, парках, магазинах и школах соответствует действительности, а также оцените вид из окон. У каждого при выборе квартиры могут быть свои требования и ожидания.


Когда вы нашли квартиру, которая подходит вам и удовлетворяет требованиям банка, делаем следующий шаг — согласовываем документы с банком и со страховой компанией, делаем оценку квартиры. Выше мы говорили о первоначальном взносе 50%, но, к сожалению, часто случается, что покупатель, запрашивая ипотечный кредит, располагает суммой в 10-15% от стоимости квартиры. В этой ситуации, как правило, оценочные компании оценивают выбранные объекты недвижимости дешевле их реальной рыночной стоимости и, соответственно, банки одобряют кредит на сумму, недостаточную для покупки.


Последние два-три года я наблюдал такое практически в каждой сделке. Как правило, цена занижается на 5-10%, иногда и более. Особенно это заметно, когда квартира продается с хорошим ремонтом, дороже аналогов, а оценочная компания оценит ее по, скажем так, «средней температуре» подобных объектов в данном районе.


Будьте внимательны, незнание этих особенностей может привести к тому, что вы, основываясь на заниженной оценке, внесете аванс, все подпишете, а потом у вас не хватит средств и занять будет не у кого. Помните, что продавец не отвечает за работу оценочной компании, и в описанной ситуации вы рискуете потерять, как минимум, и аванс, и расходы на оценочную компанию.


Теперь — получение страховки. Эта рекомендация особо важна для людей, самостоятельно принимающих участие в сделке. Получатель ипотечного кредита обязан застраховать свою жизнь, приобретаемый объект недвижимости, иногда требуется страхование титула и т.д. Как правило, банк предлагает свою страховую компанию: «ВТБ Страхование», «Сбербанк Страхование» и т.д. Не спешите соглашаться, проанализируйте стоимость этих услуг у других страховых компаний. Наши риэлторы тоже это проделывают. Они обзванивают все страховые компании, аккредитованные при том или ином банке, и часто экономят нашим клиентам на страховке 40-50 тыс. руб., а это не так и мало!.


Тут тоже может быть нюанс, о котором многие заранее не думают — страховая может отказать вам в покупке выбранной квартиры, поэтому при заключении авансового договора следует предусмотреть условия возврата аванса, если сделку не одобрят банк или страховая компания. В противном случае вы рискуете потерять аванс.


После окончания согласований в банке, оценочной и страховой компаниях, банк назначает дату сделки. Теперь нужно согласовать эту дату со всеми участниками сделки, определить ее время и место, обговорить условия доступа к деньгам. Если сделка альтернативная, там будет много участников и нужно с каждым заранее договориться о том, каким образом будет произведен безопасный расчет. Если это простая сделка, возможен расчет посредством аккредитива. Опять же, нужно заранее четко определить и понимать: кто за что платит? Кто за что отвечает? И где все это происходит? Как правило, все это отражается в авансовом соглашении,


И вот пришло время сделки. После того как согласовано время, дата, место и способ безопасного расчета, все участники сделки приходят в банк. И тут очень важно обладать компетенциями, позволяющими правильно прочитать и понять кредитный договор, оценить риски при заключении договора страхования, оценить, нужным ли образом и в ваших ли интересах составлен договор купли продажи. Будет ли сделка нотариально заверяться или заключаться в простой письменной форме, тоже согласовывается заранее.


Далее вы проводите оплату остальным участникам сделки — подписываете документы по так называемым «безопасным расчетам», либо используете банковскую ячейку или аккредитив. Нужно понимать, защищены ли при этом интересы всех сторон.


После этого подписывается договор купли-продажи, подаются документы на государственную регистрацию, электронно или физически — по доверенности или самостоятельно через МФЦ. Перед этим, чтобы не допустить приостановки процесса, следует убедиться, что в документах нет ошибок и весь их пакет соответствует требованиям. После сдачи документов вы можете отслеживать гос. регистрацию по номеру расписки на сайте Росреестра.


Если вы все сделали правильно, то сделку зарегистрируют. Имейте в виду, что именно в момент регистрации обязательства по договору считаются исполненными! Таким образом, если все прошло хорошо, то вы можете забрать свои документы в МФЦ и согласовать дату и время передачи квартиры с предыдущим собственником.


До новоселья осталось совсем немного. На что обратить внимание при передаче квартиры и ключей?


Самое главное: оплачены ли коммунальные платежи и нет ли других задолженностей? Иногда срок освобождения квартиры может быть через 2-3 месяца после момента государственной регистрации перехода права собственности, поэтому отсутствие долгов проверяем два раза: перед самой сделкой и перед подписанием акта приема-передачи.


На нового владельца переходит платеж за капитальный ремонт квартиры и все показания счетчиков, как по воде, так и по электричеству.


Поэтому задача усложняется — надо не просто получить справку из МФЦ об отсутствии задолженности (МФЦ мог получать от собственника ложные сведения), но и заранее сделать поверку счетчиков, чтобы оплата производилась именно по их текущим показателям. Если этого сделать не удалось, то в акте приема-передачи квартиры следует предусмотреть пункт, отражающий показания счетчиков на момент приемки квартиры. Если этого не сделать, то, в случае каких-либо претензий, вам нечего будет предъявить в суде и все задолженности останутся на вас. Если все прошло успешно, можно заезжать в квартиру и праздновать новоселье!

Все изложенное выше — достаточно быстрый, технический этап.


Главные задачи решаются на стадии переговоров. Залог успеха — аванс, при обсуждении его условий решаются все основные вопросы. Я считаю, что аванс — это 50 % всей сделки. Еще 10-15% работы — подбор объекта. Сейчас большое разнообразие квартир, на любой бюджет, в разных домах, разных районах, у станций метро. У покупателя огромный выбор, но, тем не менее, достичь согласия между покупателем и продавцом — огромный труд, и этот труд берет на себя риэлтор.

Его задача, в первую очередь, не подобрать объект, не продать квартиру, а организовать безопасный процесс сделки, где каждая сторона защищена. Грамотная подготовка на этапе аванса, после которой сделка идет так, как договаривались, многого стоит.


Работая самостоятельно, вы можете просто не сориентироваться в ситуации, не задать нужный вопрос в нужное время. Работа с недвижимостью не является вашей повседневной деятельностью и, даже изучив теорию, вы можете легко запутаться в практических вопросах.


Многие думают, что могут воспользоваться риэлтором со стороны продавца, но он защищает интересы того, кто ему платит. Даже если вы попросите его за дополнительную сумму сопровождать сделку с вашей стороны, все равно полагаться на того, кто «играет не за вашу команду», опрометчиво. Я рекомендую сотрудничать с риэлтором на своей стороне.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru