недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Продать квартиру дорого или выгодно. Что выбираем?

7 318 10 Блог специалиста 1

Часто в своей работе сталкиваемся с ситуацией, когда клиент желая продать недвижимость, назначает за нее цену по своему усмотрению. И вот, проходят дни, месяцы, а иногда и годы, а «воз и ныне там».

На предложения снизить стоимость до приемлемой – рыночной, клиент отвечает отказом , типа: - Дешево продавать не хочу, да и не тороплюсь.


Примеры из нашей практики:

1.   Продажа дома в 2014 году. Дом стоил 3 млн. руб. по оценке агентства. Продавали 3-и года. Клиент хотела 3 200 000. Продали за 3 150 000 руб. в 2017 году.

Итог:

По ее мнению, продали дорого – хорошо. По нашему мнению, если бы продали в течение года, то клиентка заработала бы минимум 700 000 руб. на процентах в банке за те дополнительных 2-ва года, что шла продажа.


2.   Продажа квартиры в 2018 году. Квартира по оценке агентства стоила 3 600 000 руб. Нужна была подобная с ремонтом за счет доплаты. Стоимость выполнения ремонта в данной квартире была оценена от 900 000 до 1 000 000 руб.

В этом же подъезде на лучшем этаже выставили на продажу подобную квартиру с ремонтом за 4,2 млн. руб.  Покупателя на свою за неделю нашли по цене 3,55 млн. руб. Сторговали с покупаемой квартиры 50 000 руб. Но продавец не захотел продавать квартиру дешевле 3,65 млн. руб. Та квартира ушла. Эта стоит.

Итог:

Если бы продали квартиру дешевле и быстро, клиент получил бы такую же квартиру в привычном месте с уже проведенным ремонтом с доплатой в 600 тыс. руб. Выгода от 300 до 400 тыс. руб.


3.   Сейчас продаем квартиру со встречной покупкой. Клиент готов потратить до 600 000 руб. на доплату. При этом снижать цену на свою квартиру до продажной не хочет. Хотя квартиры, которые он может рассмотреть в покупку, стоят всего на 400 тыс. руб. дороже. Но, продать свою квартиру дешево (по его мнению) продавец не готов.

Итог:

Когда цены на квартиры подрастут, мы, конечно, продадим его квартиру по его цене, но и купить он сможет уже только с доплатой точно не менее 600 000 руб. В результате убыток составит от 200 000 руб.


Рисуем для продавцов схемы на бумаге, считаем прибыль и убытки, пытаемся объяснить, что продать дорого, это не всегда одно и то же, что продать выгодно. Но очень часто в таких объяснениях терпим фиаско. «- Хочу не дешевле, чем сосед продал!»

Вот и стоят годами в объявлениях нереализованные мечты…

Комментарии 10
Евгений19 августа 2019, 15:02

> Продажа дома в 2014 году.
Тут нужно чётко учитывать время. В начале 2015 г. было очень выгодно вкладываться в "кэш". Со ставками 15-20%. Можно было открывать вклад на 3 года с такой ставкой. Посчитать доход по процентам и поделить вклады в рамках страховой суммы. Это если не заморачиваться с акциями/облигациями и подобным.
Но это было исключительно в то время и всё-таки уже в 2015 году.

Ответить
ГородNN

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
19 августа 2019, 20:05

За 20-ва года даже при нынешней ставке в 6% с 3 млн. рублей сумма получилась бы больше, чем те 150 тыс. плюсом, за которые мы продали. Да еще учитывая коммунальные платежи (в доме уже никто не жил на момент продажи)

Ответить
ГородNN

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
19 августа 2019, 20:05

за 2-ва года )))

Ответить
Александр Черный19 августа 2019, 23:59

Ну.В России идиотов еще немеренно осталось...Пусть продают......Лично я с такими не работаю и слава Богу не работал ни разу..А стажеры пусть учатся...Бедолаги

Ответить
ГородNN

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 августа 2019, 12:04

Как не работаете? Прямо сразу с лета понимаете, что именно по этой цене именно у этого клиента вы ничего не продадите? За 11 лет практики насмотрелись такого и напродавались всякого. И продажи бывают выше рынка довольно часто. Если не брать в работу клиентов с ИХ запросами, с кем же тогда работать? И мы вроде не написали в посте, что сделки по таким клиентам не проходят. Речь о том, получают ли клиенты в процессе лучший результат от продажи?

Ответить
Александр Черный20 августа 2019, 18:30

С покупателями которые хотят неадекватную цену не работаю вообще. И не понимаю сути вопроса почему...Вот лично мне геморой не нужен. А Вам? Понимание работать или нет очень простое: делается анализ рынка аналогичных квартир, смотрятся документы, условия продажи и "Продавцу" делается адекватное предложение по поводу его "дворца счастья"...Если гражданин адекватен. то прислушивается и мы дружим. Если начинается что то типа "а мне обещали столько то" -идите к тем кто обещал, только потом спросите с них. почему обещали и не продали. А что до лучшего результата...По мне лучший результат это продажа по лучшей цене в кратчайшие сроки или(если перед вами неадекват)-отказ от продажи. Что бы было понятно о чем говорю , приведу пример: однажды ко мне обратился некий гражданин желающий продать 1 к.кв.40м2 в Колтушах..Было это лет пять тому назад...Лично я против Колтушей ничего не имею, продавал там двушки(в стройке в районе 2600 за 63м2, продавал готовое жилье (однушки по 40м2 по 2400) а тут гражданин захотел за свои 40м2 4млн(за эти деньги можно было купить 1-ку в СПб , даже двушку в стройке-по 3300 продавли тогда 2к.кв.65м2 в Горелово). Стоимость квартиры он мотивировал шикарным ремонтом(частое заблуждение продавцов).Ремонт там действительно был...шикарный..Но!!!!Колтуши и дом от Униста Петросталь ...В общем обьяснил я гражданину что максимум что можно в такой ситуации сделать-продать это чудо за 3300(если найдется второй такой чудик) на что мне был дан категорический отказ и за сим мы и распрощались.. И второй случай когда ко мне обратился гражданин(по рекомендации) который уже работал с "агентом"..Суть: ипотечная квартира в Кудрово. Двушка 53м2.Долг банку 70% стоимости квартиры. Средняя цена такой квартиры(*без обременений) 5400, агент пообещал Продавцу продать квартиру за 5800-дороже рынка.При этом Продавец честно объяснил" агенту" что деньги нужны и побыстрее..В результате 1.5месяца продажи(реклама на двух сайтах), 1 просмотр и звонок мне...Ну, проведя анализ я предложил продать сие "чудо" за 5150(это максимум) -т.е. с разницей в 750 т. от первоначальной цены. продавец согласился, послал предыдущего "сказочника" и мы продали эту квартиру за 0,5 года по указанной цене. -В данном случае лучшим результатом явилась правдивая информация продавцу о цене его квартиры, в первом случае-отказ от работы с продавцом. Я категорически против, когда агенты берутся за любую ......"квартиру" не соотнося ее цену с рынком а "танцуя под желания собственника".Квартира не продастся а агент, а в его лице все остальные агенты будут обвинены в некомпетентности...Пусть продает сам-может чего поймет. Есть конечно эксклюзивные квартиры по этажу, метражу, расположению. виду, которые можно продать дороже рынка, но это уже совсем другая история

Ваш Дом

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 августа 2019, 15:46

Продавец хочет продать подороже, покупатель - купить подешевле... Это рынок.
Но и здесь ситуация как на рынке - чем дольше продаешь, тем меньше прибыль. Помидоры испортятся и будут проданы за копейки на томат, завышенную цену квартиры съест инфляция и она будет продана по рыночной цене только через несколько лет.
А работать с собственниками неадекватно воспринимающими действительность или нет, каждый решает для себя сам.

Ответить
ГородNN

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 августа 2019, 18:55

И все таки, коллеги, речь немного не о том, что продавец хочет много за продажу своей квартиры и из-за этого он "не адекват". Да адекват конечно! Вот если бы меньше хотел, то тогда да!
Но все таки речь о том, чего действительно он хочет?. Одно дело "продажа по лучшей цене в кратчайшие сроки", а другое дело выполнить запрос клиента. И тут продажа хоть по рыночной, хоть сверх рыночной хоть вниз рыночной, часто значения не имеет. Имеет значение только удовлетворение потребности клиента для осуществления его "мечт". И вот очень часто, именно клиент (а иногда и агент )) и не понимает, что в этом процессе цена НЕ ВАЖНА. Важен результат.

Ответить
Александр Черный20 августа 2019, 19:51

Имеет значение только удовлетворение потребности клиента для осуществления его "мечт".-Вот если бы мы с Вами были на форуме групп по интересам: мазохистов, фетишистов, свингеров, фекофелистов и прочих граждан "удовлетворяющих свои потребности и при этом реализующие свои мечты" то таки да, я бы полностью с Вами согласился. Но речь идет о коммерческом предприятии , бизнес процессе, где с одной стороны есть Клиент готовый продать, а с другой стороны есть агент готовый помочь Клиенту продать желаемое и ЗАРАБОТАТЬ на этом...И агент зарабатывает тогда, когда сделка состоялась и никак иначе. Вот если бы мы брали деньги за процесс, тогда можно было бы говорить и об удовлетворении мечтаний, и потребностей и всего того на что согласится агент и что будет в состоянии оплатить Клиент. Возможно есть среди нас альтруисты и мечтатели, сестры милосердия , которые за идею или из жалости будут делать то, за что всем остальным таки платят деньги, но я таких лично не встречал...И я не понимаю зачем мне тратить СВОЕ время на для осуществления чьих то мечт и ничего на этом не зарабатывать..И да, соглашусь с Вами что при таком раскладе цена не важна, важен процесс, но большинству здесь присутствующих ВАЖЕН РЕЗУЛЬТАТ А НЕ ПРОЦЕСС, в общем попутали Вы теплое с мягким, как говорится

Ответить
ГородNN

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
21 августа 2019, 16:59

ВАЖЕН РЕЗУЛЬТАТ А НЕ ПРОЦЕСС,
А мы писали - что в этом процессе цена НЕ ВАЖНА. Важен результат.
И вообще мы про Фому, Вы про Ерему.
Кто же не хочет заработать? Только с Вашей позиции, пофигу желания клиента (не мазохистские конечно!) главное заработать. А вот у нас другое немного видение нашей трудовой деятельности. Во первых, чтобы клиент остался доволен (тоже без намеков на извращения, а то подумаете абы-что опять). А вот комиссию получить, это во вторых.
Довольный работой агентства клиент или вернется еще за услугой или пришлет новых клиентов. У нас 80 на 20. Т.е. 80% это возрат клиента или рекомендация и только 20% новые заявки.
Были клиенты, которым мы продажу бесплатно делали (даже так). Потом прислали троих, и мы ими невыплаченную комиссию окупили в 4-е раза. А не пошли -бы им на встречу, сидели бы с одной.
Те агенты, для которых заработок важнее всего, в нашем агентстве не задерживаются. Уходят в свободное плавание и считают себя Ассами профессии. (Одна сделка в 2-ва месяца). Зато огонек в виде ден.знаков в глазах виден издалека!

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru