недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗарубежная недвижимость

Покупать ли недвижимость в США или всё-таки будет крах доллара?

Вся Россия 1 584 34

Здравствуйте, товарищи агенты и праздношатающиеся, такие как я.


Поступило предложение купить компанию в США с несколькими домами на балансе.

Дома приносят около 5000 долларов в месяц арендного дохода. Грязная окупаемость получается в 9 лет без учета роста стоимости недвижимости.


Есть русскоговорящая управляющая компания, адвокат и бухгалтер, которые готовы помогать вести это хозяйство.


Однако, нарастающий внутренний долг, потенциальный отказ мира от пользовании доллара как основной резервной валютой, санкции против России может привести к тому, что вложения не окупятся.


Как бы поступили Вы? Рассматривали бы Вы такой вариант? Или вложить в Подмосковье - в строительство домов?

Советы 34
Даниил ПятецкийЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 ноября 2018, 12:21

Серьезно? Вопрос на сотни тысяч долларов будем обсуждать на форуме? Все оттуда, а Вы туда? Вкладывайте в Россию. Если считаете, что строительство домов выгодно, то вкладывайте в них.

Сергей Артимуров7 ноября 2018, 12:16

А почему бы не и не обсудить? Цена вопроса всего 380 000, сопоставимо со средней квартирой в Москве...

Строительство домов невыгодно. Если строить качественно, как последний дом, то выходит от силы 20% годовых с полным погружением в контроль строительства, выбор материалов и т.п. И это, условно говоря, разовые деньги. А если строить одновременно несколько домов, то на рынке просто нет нормальной рабочей силы.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-6 ноября 2018, 12:32

Один известный экономист уже лет 20 предрекает крах доллара, введение амеро и пр.
Может вам к нему?
Кстати налоговую систему в США вы хорошо знаете?

А с русскоговорящими я бы в принципе не связывался бы, обманут как пить дать. Езжайте, если что, со своим переводчиком.

ID: 122676336 ноября 2018, 12:44

"купить компанию в США с несколькими домами на балансе"
"Дома приносят около 5000 долларов в месяц арендного дохода"

Вы уверены, что именно такая доходность?
Скорее всего блеф..
Компания убыточна, дома в депрессивном городе/пригороде (типо Детройта), забранные за долги или просто брошенные и никому не нужные...

Сергей Артимуров7 ноября 2018, 16:51

Вот, например, один из этих домов:

<<< циан запретил публикацию ссылки на сайт зиллоу>>>

Кому интересно - диапазон метаний цен туда-сюда от 86 000 до 12 000. Сейчас оценивается в 54 000 и сдается за 1050 долларов.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-6 ноября 2018, 12:48

Особенно мне нравятся опасения про "нарастающий внутренний долг, потенциальный отказ мира от пользовании доллара как основной резервной валютой, санкции против России"

Что конкретно из этого вас пугает? Долг , который можно всегда отдать напечатав? Отказ от расчетов - покажите мне кто отказался? Может Иран и Северная Корея... ну тогда конечно....
А вот насчет санкций вы правы, обидимся на них... жах по кнопке и нету вашей америки :)

не риэлтор6 ноября 2018, 12:49

"видел рекламу: "если у вас есть проблемы - уезжайте от них на машине марки "мерседес". эх, хотел бы я иметь такую машину!... - да? хотел бы я иметь такие проблемы!"(с)анекдот из начала 90х, который не совсем анекдот

Александр Черный6 ноября 2018, 13:47

Спасибо за интересный вопрос. Неслабо подняли настроение.

Андрей6 ноября 2018, 14:08

Думаю такой вариант стоит рассматривать только в том случае, если есть план сейчас или в будущем получить гринку, дабы свалить в США на ПМЖ. А так купить компанию в чужой стране без возможности реального контроля, да еще доверяя русскоговорящей компании... Вы эту компанию знаете? А то не получилось бы как в одном известном фильме-"Мы гусские не обманываем друг друга")))

Сергей Артимуров7 ноября 2018, 12:26

Гринкарту за покупку недвижимости в США не дают. Для этого надо вложить 500 000 на 5 лет по специальной программе, но практически с отрицательной доходностью. Либо отвести подругу рожать в Майами гражданина, чтобы через 21 год он смог дать гинкарту родителям.

Компанию знаю, это нашего риэлтора, который помог этой осенью успешно продать мой дом. Стэйтмент с фактическим поступлениями и расходами видел. Налоги там, конечно, охрененные.

Андрей7 ноября 2018, 13:00

Это я знаю, но также знаю, что виза EB5(а затем через несколько лет можно податься и на гринкарту) дается при создании своего бизнеса с уставником 500 тысяч, либо вложения в размере 500 тысяч в существующий с условием создания 10 рабочих мест для местных. А здесь вроде как компания по управлению домами, тоже ведь бизнес. Или здесь другой бюджет?

Сергей Артимуров7 ноября 2018, 16:23

Не, здесь чистый пассивный бизнес. Нет ни рабочих, ни активных менеджеров. Компания оформлена на Россиянина, всем управлением занимается американская управляющая компания - ищет и выселяет арендаторов, взымает с них арендную плату и кладёт на твой банковский счет, делает починку если что сломалось. Тебе достаточно приехать один раз в год, чтобы с бухгалтером составить налоговые декларации и забрать деньги со счета.А вот выполнить для гринкарты условие бизнеса с 10 рабочими практически невозможно, так как бизнес не должен конкурировать с уже имеющимися местными бизнесами и при этом ты должен быть активным управляющим этого бизнеса на месте. А если у тебя своё в России есть? Так что если есть 500 000 и нужна гринкарта, то остается EB5, гринкарту по этой программе дадут уже через год, а через 5 лет можно как раз на гражданство подавать.

Сейчас после этого вопроса в обменниках очередь выстроится менять баксы на рубли :))

Сергей Румянцев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 ноября 2018, 20:02

Крах доллара будет. Непременно. Вопрос только когда?

Олег Белейчик

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 ноября 2018, 21:27

Сергей, добрый день!
По поводу краха доллара - не знаю.
По созданию коттеджного поселка
с нуля - пожалуйста обращайтесь.
Благодарю

Домников и партнёры

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 ноября 2018, 22:24

Я вижу проблему в том, что Вы не сможете провести нормальный аудит этой компании.
Проще говоря, не сможете понять реальное положение дел.
Поэтому мой ответ, конечно, нет.

Сергей Артимуров7 ноября 2018, 12:31

Проблема не в аудите, это самое простое. Компания предлагается в продажу фактически на пике своего развития. Это и смущает - не выжать с аренды и дальнейший значительный рост стоимости активов маловероятен. Только дальнейшая перепродажа компании нарождающимся монстрам, у которых в управлении десятки тысяч таких домов.

Елена Смирнова7 ноября 2018, 0:44

Помнится, вы оценивали здесь дачку за 3 млн.рубликов. Удачно видать продали.....
Ну уж лучше синица в руках, чем журавль в небе.....

Сергей Артимуров7 ноября 2018, 17:21

Да, местное агентство помогло!

Кстати, по тогдашнему объекту убедился, что ни в коем случае при продаже загородной недвижимости в Московской области нельзя связываться с агентами, которые располагаются в Москве.

Ildar7 ноября 2018, 1:16

P.s. кстати выше увидел предложение о получении ПМЖ в США, так вот, на основании приобретенной недвижимости в Испании и даже в ипотеку под 2.5%-3% для не резидентов Испании можно получить ВНЖ, а для инвесторов от 500.000€ вообще получить "золотую визу инвестора" дающая право как самому инвестору так и его семье жить в Испании и выезжать и заезжать когда угодно, без подсчета более 180 дней в году! Так что, делайте выводы господа!)

СТОЛИЦА7 ноября 2018, 1:23

Европа вся стагнирует! Построили дом в Венгрии за 150 000 евро с землёй, сейчас с трудом за 100 продаём... Хорошо хоть курс евро вырос в два раза, получилось в рублях даже в + вышли... А так про испанию/францию/италию и иже с ними - нет там денег... И русские ушли или уходят... А по существу вопроса ТС - в америке, как тут уже писалось, нужен свой человек... Опять же, смотря где бизнес... Правильно тут сказали, если Детройт, задворки Техаса или Север, там ловить нечего... Если Майами, Калифорния, ДК - надо считать смотреть - почему местные инвесторы(коих в разы больше чем в россии) не купили этот бизнес. С уважением, Денис.

Сергей Артимуров7 ноября 2018, 12:37

В Европе, согласен такую доходность практически невозможно получить, да ещё, говорят, русских зажимают на тему "подтверждения легальности доходов".

Местные инвесторы есть и их много, но сейчас выгодно продать, как я понял можно только если у тебя несколько десятков домов на балансе. Т.е. мне предлагают ту цену, которую бы дал крупный инвестор за каждый дом если бы у этой компании было несколько десятков домов. А сейчас текущая рыночная цена продажи этих домов по отдельности меньше предлагаемой в пакете, как действующий отлаженный бизнес.

Владимир Рудаев7 ноября 2018, 16:48

Если бы у меня была такая возможность, я бы вложился в бизнес в Америке.

Дмитрий Костин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 ноября 2018, 22:21

Похоже в Америке некому купить..... Что сделаете , если вложив 500 тыс долларов не получите ни копейки обратно? И что сможете сделать ?

Дмитрий Костин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 ноября 2018, 22:22

А девятилетней окупаемости на соседней от Вас улице навалом...

Сергей Артимуров8 ноября 2018, 17:32

Дом-то купить, я так понимаю, вообще не проблема.

Тут-то предлагают работающий пассивный бизнес с потенциальной 9-летней окупаемостью в долларах. А если за это время цены на эти дома вернуться к докризисным уровням, то ещё +30% навара.

Марина7 ноября 2018, 23:45

Нет не покупать
В Америке в 2008 году был обвал недвижимости тогда надо было покупать
Сейчас цены уже вышли на уровень до обвала и выше
Купите на пике цен
Надо сидеть и ждать или вкладывать в России
Если решите брать то узнайте налог на недвижимость, есть ли poa fees, и сколько американским менеджерам надо платить

Марина7 ноября 2018, 23:53

Я ссылку на Zillow не видела заблокировано
Но посмотрите там какие там школы по рейтингу
Такая доходность обычно в плохимх районах с плохими школами что подразумевает определённый контингент и постоянные проблемы с ремонтами, полицией и тп

Сергей Артимуров8 ноября 2018, 17:30

Да, район пенсионеров, негритянский. Средняя сменяемость арендаторов - раз в 2 года. С ремонтами вопросы есть, с полицией нет.

Поэтому возврат посчитан девятилетний, а не семилетний при идеальных условиях. Годовой налог - 2 месячных арендных ставки. Менеджмент - 15%.

Наталья8 ноября 2018, 19:20

Не известно, что за компания, какой бизнес, и почему ее продают. Для этого должны быть веские основания. Видимо, американцы посчитали, что бизнес не окупится, и перспектив нет. Не смотря на то, что якобы есть доход от аренды домов, и он в ближайшее время сохранится. Поэтому и продают. Стоит хорошенько разобраться, выяснить ситуацию до конца, что там за подводные камни? Если Вы хотите вложить деньги в недвижимость, имеет смысл посмотреть ее в тех странах, где она не упадет в цене в ближайшие годы, и в странах с низким налогообложением. Если Вы хотите БИЗНЕС в Америке, то стоит ли покупать чужую компанию? Может быть лучше открывать собственную компанию и заниматься в Америке (или другой стране) своим бизнесом. С ценами на недвижимость в Америке тоже стоит разобраться. На пике выгодно продавать- вот Вам американцы ее и продают. Пытаются хоть сколько то отыграть потери прошлых лет. Но лично Вам это не выгодно. Кроме того, Вы правильно написали: "Однако, нарастающий внутренний долг, потенциальный отказ мира от пользовании доллара как основной резервной валютой, санкции против России может привести к тому, что вложения не окупятся." Общая ситуация складывается не Вашу пользу. Вы сами ответили на свой вопрос. Ваши опасения оправданы. Думаю Вам не стоит покупать некую, неизвестную кампанию, с домами на балансе, да и еще по пиковой цене, при неблагоприятной внешнеэкономической и политической ситуации. Ответьте на вопрос: Вы сами стали бы сейчас развивать свой бизнес в Америке (или какой-либо другой стране). Если да, то открывайте компанию и развивайте.

Елена Смирнова8 ноября 2018, 19:28

Перспективный бизнес никто продавать не будет.

Наталья8 ноября 2018, 19:45

Окупаемость- 9 лет. Вы что смеетесь? Это же грабеж.
Переведите деньги в рубли. Положите их на депозит- под 7,5% годовых. И получайте пассивный доход в размере 157890 руб. ежемесячно. Что составляет 1894680 руб. в год. Что за 9 лет составит-17052120 руб. И делать ничего не надо. При этом платить ни менеджерам, ни бухгалтерам, ни сотрудникам, ни налог на недвижимость, ни налог на доход- не надо.
А как только курс доллара намекнет, что он собирается вырасти до 100 руб. за $1- переведите заранее эти деньги в доллары и увеличьте свой рублевый капитал на 33,4%. Вот Вам ПАССИВНЫЙ доход.
А когда рубль рухнет до 100 руб. за доллар- вот тогда купите готовые дома в России, Крыму или там, где понравится.
Так, что тот "бизнес", который Вам предлагают,- проигрывает по доходности тому, что я написала выше. И рисковать деньгами (особенно своими) - не надо.

Наталья8 ноября 2018, 21:13

Вы пишете: "Тут-то предлагают работающий пассивный бизнес с потенциальной 9-летней окупаемостью в долларах. А если за это время цены на эти дома вернуться к докризисным уровням, то ещё +30% навара."

Здесь главное слово- ПОТЕНЦИАЛЬНОЙ окупаемостью.- Могут окупиться, а могут и нет.
Не питайте иллюзий- цены на эти дома НЕ ВЕРНУТСЯ к докризисным. Америка, чтобы удержать свою экономику на плаву развязала 2 войны- в Сирии и Иране, идет война на Украине, на Донбасе, на территории бывших республик СССР. Базы НАТО подошли к нашим границам. Откройте глаза. Америка ищет выход в развязывании войн в странах третьего мира и на территории бывшего СССР (гибридные войны).
Не думаю, что цены на дома в Америке вырастут еще на 30%. Роста, скорее всего, не будет. Скорее ситуацию в Америке можно описать, как застойную, депрессивную, а Вашу инвестицию- как крайне рискованную и скорее всего убыточную. Кроме того, Вы не сможете контролировать то, что будет происходить с Вашими домами там. Одни билеты на самолет сколько будут стоить. И обратно выдернуть свои инвестиции быстро, Вы скорее всего не сможете.
Экономисты ожидают еще одну волну кризиса, который добьет доллар, и продать дома за ту же цену, Вы не сможете. Не исключены новые санкции Америки против России или против российских бизнесменов, инвестировавших там. Поэтому русские бегут оттуда, а не вкладывают.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-12 ноября 2018, 10:35

Цена вопроса 380 тыс гринов? Этих денег даже не хватит , что бы купить однокомнатную халупу на Манхэттене.... А вы пассивный доход.. 7 лет... ну ну ... удачи,... Через годик расскажите о своем опыте превращения в рантье...

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru