Андрей Хромов: «Средний дисконт по Московскому региону составляет 7–8%»

«На рынке недвижимости произошел идеальный шторм»

М.П.: Как сейчас чувствует себя рынок недвижимости Подмосковья?

Андрей Хромов (А.Х.): Московская область — это мини-картина России. Подмосковный рынок похож на рябь на поверхности воды: где-то небольшой подъем, где-то небольшой спад. К маю рынок адаптировался к новым условиям, хотя мы и не вышли к рекордным показателям 2021-го (и тем более 2020-го), когда рынок, как ракета, выстрелил после пандемии.

В Московском регионе трехлетний период роста цен должен был закончиться. Но пандемия и введение льготной ипотеки продлили его до марта 2022 года. Затем сошлось несколько факторов — макроэкономический, геополитический — и на рынке недвижимости произошел идеальный шторм. 

В прошлом году было две точки падения: в конце апреля — мае, когда проявилась реакция рынка на геополитические события и количество сделок было самым низким за последнюю историю, и в ноябре. Декабрь был неплохим, январь провалился, апрель — еще больше. Сейчас ситуация примерно на уровне апреля.

«Еще несколько лет назад ипотека на “загородку” была экзотикой»

С.Д.: А как обстоит дело с «загородкой»?

А.Х.: Загородный рынок Московской области традиционно делится по шоссе — Рублевское, Новорижское, Рязанское, Дмитровское и т. д. — и по радиусам: ближнее Подмосковье, среднее и дальнее. Сейчас мы наблюдаем наибольший интерес к дальним дачам, расположенным на расстоянии от 70 км от Москвы: цены здесь ниже, объекты доступнее.

Основной интерес покупатели проявляют к объектам по цене от 3 до 6 млн рублей, это стоимость «однушки» в среднем Подмосковье. 

Типовой запрос — дом площадью 150 кв. м, участок — 12 соток. Конечно, есть объекты на Новой Риге стоимостью от 1 млрд рублей, но такое я бы условно отнес к районам Москвы.

Люди по-прежнему покупают участки, хотят на них строить дома. В нашей компании такие запросы составляют около 60%.

С.Д.: Ты говоришь, что основной спрос сегодня приходится на дальние дачи. К этому сегменту относятся и участки без подряда?

А.Х.: Есть определенный тренд на интерес к дальним дачам, потому что они дешевле. Участки без подряда — термин, применимый к дачным поселкам. Загородный рынок Московской области — это огромная «вторичка»: земли населенных пунктов, садовых и дачных товариществ.

Я веду деятельность в Раменском городском округе Московской области, у нас одних садовых товариществ около 500 и чуть менее 100 организованных коттеджных поселков. Участки, которые приобретаются для последующего строительства, — очень популярная позиция в общем объеме сделок, по моему округу она составляет более половины.

Если говорить о структуре спроса, то на первом месте — загородная недвижимость для сезонного проживания. 

Если в советское время дача считалась одним из символов жизненного успеха, то сегодня почти 100% семей стремятся иметь дачу. Средняя цена объекта на дачном участке 6–8 соток — 3–5 млн рублей.

В последнее время наметилась тенденция, когда люди строят дома для постоянного проживания и добиваются включения СНТ в территорию населенных пунктов.

Ко второй категории относятся люди, которые покупают недвижимость для постоянного проживания. Для них важна регистрация по месту жительства. Не все объекты загородной недвижимости позволяют иметь регистрацию. Например, коттеджный поселок должен входить в состав населенного пункта.

Третья категория клиентов рынка загородной недвижимости — те, кто продает квартиру в городе, чтобы переехать на постоянное место жительства за город.

Каждое из этих обстоятельств серьезно влияет на цену объекта недвижимости: есть возможность зарегистрироваться — одна история, нет — другая. Есть возможность подключиться централизованным коммуникациям — хорошо, нет — появятся издержки, связанные с содержанием дома.

С.Д.: Что будет с рынком ИЖС: появятся удобные предложения (в том числе и ипотечные) и рынок будет расти?

А.Х.: Несколько лет назад ипотеку на «загородку» можно было отнести к разряду экзотики. Если судить по нашим сделкам, сегодня она не превышает 20% общего объема, и это уже неплохой процент.

Появление ипотеки на ИЖС — серьезное государственное решение. Это отличная новость, хотя по программе существует очень много ограничений. Каждый объект загородной недвижимости индивидуален, здесь нет типового строительства, риски для банков огромные.

Банки стремятся себя обезопасить, поэтому появляются обязательные требования — надо выбирать из определенных подрядных организаций или из объектов только в организованном коттеджном поселке. Поэтому доля ипотечных сделок в сегменте ИЖС пока невелика, но факт их появления говорит об изменении структуры рынка.

С.Д.: Появление финансовых продуктов всегда повышает цены на недвижимость. Кажется, то же самое, что на рынке городской недвижимости, должно произойти и в «загородке».

А.Х.: Инфляция возникает, когда денег больше, чем товара. На рынке жилья сегодня наблюдается затоваренность: объем квартир на рынке Московского региона за последнее время увеличился почти в два раза. Если в каком-то коттеджном поселке 60% объема не продано, цены повышать, конечно, можно, но люди будут покупать дома в других местах.

С.Д.: Что выгоднее: купить земельный участок и построить дом или арендовать дачу каждое лето, меняя локации?

А.Х.: Вопрос менталитета. Есть страны, в которых люди предпочитают снимать жилье. У нас не так. Российский гражданин привык иметь собственную недвижимость. Но снимать жилье на лето или на праздники — достаточно распространенный вариант.

«Будут деньги в бюджете на такой проект — будет и льготная ипотека на “вторичку”»

С.Д.: Давайте поговорим о вторичном рынке. Сможет его поддержать льготная ипотека?

А.Х.: Введение льготной ипотеки поддержало строительную отрасль, которая, как известно, является драйвером экономики. Когда вводится льготная ипотека, а объем квартир остается прежним, цена жилья не может не расти. Насколько льготная ипотека помогла гражданам, сложно сказать, а вот строительной отрасли ипотека помогла очень сильно. Объем строительства жилых комплексов в Москве увеличился, на рынке возникло затоваривание.

Сейчас идут разговоры о льготной ипотеке и на «вторичку». На мой взгляд, это чисто социальная история. И ответ на этот вопрос простой: будут деньги в бюджете на такой проект — льготная ипотека на «вторичку» будет, не будет денег — не будет и льготной ипотеки.

Для того чтобы человеку продать свою старую квартиру на «вторичке» и купить новостройку, нужно, чтобы на старую квартиру нашелся покупатель. Наличие льготной ипотеки создает больше условий для этого.

С.Д.: Как ты относишься к внедрению льготной ипотеки на «вторичку» для отдельных категорий граждан?

А.Х.: Я двумя руками за гибкость и разнообразие форм поддержки — таких как ипотека для медицинских работников, для IT-сотрудников и т. д. Распространение аналогичных программ на «вторичку» было бы хорошим решением.

«Нашелся хороший вариант, и он вас устраивает — берите квартиру!»

С.Д.: Удачное ли сейчас время для продажи своей старой квартиры в Подмосковье и покупки новой? Если продавать, стоит ли готовиться к торгу?

А.Х.: Сегодня условия на рынке диктует покупатель. По Московскому региону средний дисконт при продаже квартиры составляет 7–8%. Те цены, которые мы сегодня видим на сайтах по продаже квартир, — это цены предложения.

Несколько лет назад на рынке вторичной недвижимости была ситуация, когда покупатели вносили деньги не глядя: нужно было зафиксировать цену. Ведь пока ты съездишь домой за деньгами, она может вырасти. И если ты будешь раздумывать, квартиру продадут другому покупателю. 

Это был рынок продавца. Сегодня рынок покупателя, но постепенно размер дисконта уменьшается.

Покупать или продавать? Для продавцов моя рекомендация — продавать. Как действует собственник жилья? Он анализирует объявления о продаже похожих на его квартиру вариантов, делает вывод, что его квартира гораздо лучше. Поэтому он прибавляет определенную сумму «на торг» и выставляет квартиру в продажу по максимально высокой цене. Покупатель, уже посмотревший много вариантов по стоимости значительно ниже, на эту квартиру внимания просто не обращает.

Покупателям советую выбирать варианты (их сегодня достаточно) и находить оптимальный. Нашелся хороший вариант, и он вас устраивает — берите квартиру!

С.Д.: Покупать «вторичку» или новостройку?

А.Х.: Сегодня самый хороший вариант — квартира в сданном в эксплуатацию новом доме в обжитом районе. Это будет квартира с большой кухней, лоджией, грамотно спроектированными комнатами. Если есть время ждать, можно выбрать квартиру в строящемся доме.

Но и «вторичка» в доме, возраст которого не превышает 20 лет, тоже может оказаться неплохим решением: здесь уже сложилась хорошая инфраструктура, деревья во дворе выросли. Если времени ждать новостройку нет, смело выбирайте такую «вторичку». К тому же на вторичном рынке больше выбор локаций.

С.Д.: В новостройках Москвы застройщики готовы давать скидки до 25%. Как отразилась стагнация на ценах новостроек в Московской области?

А.Х.: В 24 муниципальных образованиях Московской области нет новых строек, еще в 18 строится один-два ЖК. Таким образом, в 42 из 61 муниципального образования строек нет или почти нет.

Стройки есть в районах, примыкающих к Москве: в Красногорске, Мытищах, Люберцах, Видном, Одинцово и некоторых других. Поэтому тенденции рынка новостроек Москвы и области примерно одинаковы.

Скидки и акции от застройщиков — обычная история. Когда покупательский спрос стагнирует, девелоперы, как правило, не снижают цены, а предлагают скидки. Как только скидки пропадают, это знак, что дела у девелопера пошли хорошо.

«В недвижимость вкладывают, чтобы диверсифицировать портфель»

С.Д.: С учетом скидок, что выгоднее покупать: «первичку» или «вторичку»?

А.Х.: Если дом сдан в эксплуатацию, но квартиры находятся в продаже у девелопера, — это уже «вторичка», и это самый интересный продукт для покупателя.

Если объект еще строится, все зависит от того, сколько покупатель может ждать. В случае, когда локация ему очень интересна и семейные обстоятельства позволяют, лучше подождать.

Если рассматривать с точки зрения инвестирования, два года назад вложиться в рынок недвижимости было хорошей идеей.

За прошлый год средняя цена лота на рынке недвижимости Московской области практически не изменилась — 170 тыс. рублей за «квадрат». Если бы я год назад вложился в рынок недвижимости по этой цене и сейчас вышел, надо задать себе вопрос: зачем я это сделал, если депозит в банках принес бы до 7% в год?

В прошлые годы доля инвесторов на рынке недвижимости доходила до 30%. В кризисное время доля инвесторов едва достигает 5%. В недвижимость вкладывают, чтобы диверсифицировать портфель.

М.П.: Каким будет риелторской рынок России через 10 лет?

А.Х.: Я бы предложил посмотреть на опыт развитых стран. Первая тенденция — увеличится доля франчайзинга. Несколько лет назад я был в Америке, на конференции по недвижимости. На тот момент в США было всего пять франчайзинговых сетей. Сегодня их доля увеличилась как по объему, так и по разнообразию.

Похожее мы наблюдаем и у нас. Предполагаю, что процентов 30% риелторского рынка будет во франчайзинге. Активно будут развиваться коворкинги.

Останутся ли классические агентства недвижимости? На мой взгляд, на рынке останутся средние и мелкие агентства — там, где система управления не требует высокотехнологичных инструментов: CRM, аналитики.

М.П.: Как ты относишься к лицензированию риелторской деятельности?

А.Х.: В идее введения регулирования риелторской деятельности два основных посыла. Первый — добросовестная конкуренция, которая хорошо проявляется в межагентских сделках и кодексе этики. Второй посыл — доверие потребителей. Риелторский бизнес — тонкая материя, которая базируется на доверии потребителей.

Оба посыла создаются двумя системами регулирования: лицензированием и обязательным саморегулированием. Закон о СРО четко определяет функции саморегулируемой организации: разработка профессиональных стандартов, контроль за их соблюдением операторами рынка и аттестация специалистов.

Насколько сегодня рынок готов к введению закона о СРО? Я считаю, что еще не готов. Российская гильдия риелторов создала добровольную систему саморегулирования, и она на добровольных началах охватила почти всю территорию страны. 

Аттестованные РГР специалисты работают сегодня в 71 субъекте федерации. Но есть еще регионы, где этой системы нет или она развита незначительно. Нам нужно время для развития системы саморегулирования.

Сегодня в РГР мы вводим понятие «сертифицированный специалист по недвижимости». Это специалист, который сдал квалификационный экзамен (три уровня: агент, эксперт, брокер), который связан трудовыми отношениями с сертифицированными компаниями, страхующими профессиональную ответственность, имеющими кодекс этики и систему досудебного разрешения споров. По моим ощущениям, через три года — пять лет мы будем готовы к принятию закона о СРО.

С.Д..: Ты любишь шахматы. Как это помогает тебе в жизни и работе?

А.Х.: Шахматы в мою жизнь вошли два раза. Первый — в школе, когда я взял в библиотеке толстую книжку с задачами, разбором партий и т. д. Потом был длительный перерыв, затем тренер моего сына, который занимается шахматами, обратился ко мне с просьбой помочь найти помещения для организации шахматных турниров.

Я рассказал об этом коллегам, они предложили создать Федерацию шахмат Раменского городского округа. В позапрошлом году мы ее создали, в прошлом — зарегистрировали.

Сейчас для меня шахматы — организационное поле деятельности, мы с коллегами помогаем шахматным клубам в проведении турниров, популяризации шахмат. И это уже дает эффект.

Оптимальный возраст для начала занятия шахматами — 5–6 лет. Мы уже девять раз провели первенство нашего округа по игре в шахматы среди воспитанников детских садов. У нас есть разрядники, которые совершенно спокойно играют со взрослым человеком, увлекающимся шахматами, и обыгрывают его.

Детский спорт — это огромная эмоциональная сфера, доставляющая массу позитивных эмоций. Если удается поддержать юных спортсменов, это окрыляет.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

Справка

Родился в 1960 году. Женат, имеет четверых детей. 

Образование 

В 1983 году с отличием окончил Рязанский радиотехнический институт.

Карьера 

• С 1983 года и по настоящее время работает на различных должностях на предприятиях Раменского муниципального района (Раменское приборостроительное конструкторское бюро, Раменский ГК ВЛКСМ и ГК КПСС, Раменская торгово-промышленная компания).
• Является генеральным директором АО «Кредит-Центр», директором ООО «Кредит-Центр Оценка». Под его руководством компания участвует в реализации областных и муниципальных соцпрограмм по обеспечению граждан жильем.
• С 2008 года является председателем Управляющего совета руководящего органа системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ.
• Является главным редактором газеты «Эксперт по недвижимости», членом Союза журналистов России и Подмосковья. 
• Выступает в качестве лектора в рамках программ переподготовки специалистов в вузах России (РАНХиГС, Институт бизнес-образования).
• В 2019 году в третий раз избран депутатом Совета депутатов Раменского района (сейчас — Раменского городского округа).

Общественная деятельность 

• Принимал активное участие в реализации программ кадастровой оценки имущества и земельных участков в Московской области в сотрудничестве с министерством имущественных отношений МО.
• С 2010 по 2016 год на общественных началах возглавлял Гильдию риелторов Московской области, в настоящее время является ее вице-президентом.
• Работая в должности президента ГРМО, выступил инициатором и разработчиком системы защиты потребителей на рынке недвижимости Московской области, а также единого реестра сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости РФ.
• Представлял профессиональное сообщество Московской области в составе  рабочих групп по созданию законопроектов для регулирования рынка недвижимости РФ.
• В 2021 году выступил одним из инициаторов создания общественной организации «Шахматная федерация Раменского городского округа», избран ее президентом.

Награды 

• За выдающийся вклад в образовательную деятельность на рынке недвижимости награжден одной из высших наград РГР — знаком имени В. А. Кудрявцева. 
• За особые заслуги в развитии Гильдии риелторов Московской области награжден высшей наградой гильдии — знаком «Почетный член Гильдии риелторов Московской области», а также знаком «Почетный член Российской гильдии риелторов».
• В 2021 году стал лауреатом национальной премии «Эксперт рынка недвижимости» в номинации «Лучший руководитель компании в сфере информационных ресурсов и технологий на рынке недвижимости». 
• Награжден знаком губернатора Московской области «За труды и усердие» (2010), почетными грамотами Московской областной Думы (2010, 2018), знаками главы Раменского муниципального района «За высокий профессионализм», «За трудовые заслуги», «За заслуги перед Раменским районом», почетными грамотами Раменского муниципального района и городского округа Жуковский и другими наградами.