недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Вторичная

Долевая собственность: особенности продажи

19 725 24
Долевая собственность: особенности продажи
Как удачно продать долю в квартире, чтобы сделку не оспорили? Объясняем по шагам

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартиреЗачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие. Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется в соответствии с соглашением всех участников общей долевой собственности (то есть ее совладельцев). 

Тамерлан Барзиевадвокат

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста. Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ. Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно. После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире. Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры. Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ. Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров. Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности. Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Следует учитывать, что на дом и на земельный участок существуют разные свидетельства о собственности. Поэтому, собирая от соседей отказы от преимущественной покупки, необходимо обозначать, что они отказываются от покупки не только доли в доме, но и доли в земельном участке.

Тамерлан Барзиевадвокат

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей. Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Комментарии 24
Александр8 февраля 2019, 11:53

А как исключается вариант, когда я сособственникам предлагаю долю по цене 10Х, они естественно отказываются, и в итоге я продаю долю стороннему человеку по цене 5Х. Ведь таким образом можно здорово насолить сособственнику!

Ответить
Максим Рябов8 февраля 2019, 11:55

Ну если без учета отдельных нюансов, то в целом правильно все написано.

Ответить
Александр8 февраля 2019, 11:55

А если у меня кв.в ипотеке,я могу продать доли внукам под материнский капитал?

Ответить
Илья Малечко8 февраля 2019, 12:15

Александр, вы не можете продать долю стороннему человеку ниже той цены, которую вы указали в письменном уведомлении.

Ответить
ID: 10127998 февраля 2019, 12:46

Здравствуйте! Уважаемые юристы, предстоит продажа квартиры, принадлежащей двум близким родственникам (мать и дочь) на правах долевой собственности. Не проще ли сделать договор дарения доли и уже затем продать? Что удобнее и оптимальнее с финансовой точки зрения (стоимость оформления и сопутствующие расходы)?

Ответить
Олеся Алексеевна Злобина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2019, 15:49

Дарение у нотариуса стоит дешевле. Но собственность у того, кому подарили, будет менее 3 лет, если сразу продавать. Надо будет рассчитать налог и решить, что вам выгоднее.

Владимир Цыгарин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2019, 16:58

не проще.
На практике недавний переход права может существенно снизить стоимость квартиры

ID: 10127998 февраля 2019, 20:11

"Но собственность у того, кому подарили, будет менее 3 лет, если сразу продавать". Так он уже является владельцем долевой собственности более 3 лет. Разве с дарение ему еще одной доли отсчет срока владения начинается заново (для безналоговой продажи)?
"Недавний переход права может существенно снизить стоимость квартиры". Если можно, объясните, почему. Вместо двух собственников-родственников станет один.

ID: 6783380

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 февраля 2019, 0:27

если допустим дочь подарит матери свою долю, услуги нотариуса обойдутся примерно 25000р, регистрация через мфц 2000р, квартира в собственности у матери будет считаться в собственности с момента приобретения первой доли, вроде все хорошо, но обычно при продаже квартиры расходы на оформление оплачивает покупатель, так что думайте платить или не платить

ID: 101279910 февраля 2019, 13:30

Благодарю за ответ)

Людмила Пронцкетис8 февраля 2019, 13:14

Несовершеннолетним внукам продать под материнский капитал невозможно. Только дарение безвозмездно. Необходимо продать все матери с указанием в договоре об оплате по сделке материнским капиталом с обязательством для пенсионного фонда, что она в течении 6 месяцев оформит положенные доли в квартире на всю семью. После получения с регистрации с обратиться в пенсионный фонд на перевод денег продавцу. У них месяц на рассмотрение. Поле этого переводят деньги. Но при продаже доли под мат.капитал, чтобы не отказали надо знать, что семье должен остаться дом или квартира целиком.

Ответить
ID: 206972058 февраля 2019, 13:45

Здравствуйте! Уважаемые юристы, помогите разобраться! у моего мужа умерла мама, остались наследники -сын (мой муж) и два племянника по представлению. У мужа 1/2 ч. в2-х комнатной квартиры, вторая часть квартиры племянников по 1/4ч. у каждого. Когда мама умерла, муж сказал , что хочет продать квартиру. Так как, племянники живут в этом же подъезде, их мать сказала, что они хотят выкупить эту квартиру. Прошло три года . За это время один из племянников, заселился в квартиру, прописался. На контакт не идёт. Несколько раз приезжали, бывало такое , что мы не могли попасть в квартиру: ключом не могли открыть, двери были закрыты на засов изнутри. Связаться с ними не возможно. На телефоны не отвечают. Посылали бумаги (уведомления) от нотариуса о нашем желании продать своей 1/2 части. Ответа не было. Приезжали к ним домой, бесполезно. Что нам делать?

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-8 февраля 2019, 14:24

Вскрыть свою квартиру и вселится. Или через суд. ну или продать рейдерам , на 1/2 будет немало желающих. Кстати , можно прописать там себя, жену и детей.... это увеличит задолженность по квартире, зато будет о чем поговорить :)

Александр8 февраля 2019, 15:11

Прописаться несобственнику без согласия всех собственников нельзя вообще-то.

Александр8 февраля 2019, 15:14

Войти в квартиру нужно с ментами, самому не резать, для начала сходить к участковому.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-8 февраля 2019, 15:21

Супруга и дети прописываются без чъего-либо согласия.
Можно для начала и к участковому, но я бы взломал....

Олеся Алексеевна Злобина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2019, 15:57

С юридической точки зрения, такие вопросы решаются только через суд. Точнее, должны решаться. Суд вынесет решение о вселении, если вы этого будете добиваться. Но это не эффективно, если такой конфликт имеет место быть. По факту это просто противостояние до тех пор, пока доли не окажутся в собственности профессионалов, которые обо всём договорятся.

Сергей Мезрин27 февраля 2019, 11:34

И (супруг) супруга и дети - по барабану, никого не прописать без согласия других собственников. Нужно прислушаться к Олесе А. и все решится

ID: 200259108 февраля 2019, 19:53

Здравствуйте! Уважаемые юристы, хотелось узнать, у меня участок 6 соток, садовый кооператив, можно ли на нём построить дуплекс , дом на две семьи, и разделить на две доли вместе с участком для продажи?

Ответить
natolitvna9 февраля 2019, 19:48

ДОБРЫЙ ВЕЧЕР!! СКАЖИТЕ, ПОЖАЛУЙСТА, ВОТ У НАС ПРОДАЁТСЯ 1/2 ДОЛЯ КВАРТИРЫ..Я ОТКАЗА НЕ ПИСАЛА.. НАПИСАЛА ПИСЬМО С ПРОСЬБОЙ ПРЕДОСТАВИТЬ ДОКУМЕНТЫ .АВАНС ДАЛА..ДОКУМЕНТЫ НЕ ПОКАЗАЛИ..ПРОДАЛИ НА СТОРОНУ..В ТАКОМ СЛУЧАЕ КАК??

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-11 февраля 2019, 10:48

1) не кричите
2) Кому аванс дали?
3) В суд, на признание сделки недействительной

Инна26 февраля 2019, 17:05

Здравствуете! Подруга прислала мне доверенность из другого государства на продажу доли в квартире. Позвонила риэлтору с просьбой заняться этим делом. В принципе, могу и сама, но проконсультироваться никогда не помешает. Сказала, что 2/6 доли в квартире вообще продать невозможно. Квартира 3-х комнатная. А судя по этой статье, даже микродоли можно продавать. Кто прав?

Ответить
Ольга28 февраля 2019, 11:47

Подскажите, а как быть если ты хочешь продать свою 1/2 долю или выкупить у сособственника его долю , но он в этой квартире не проживает, переехал в другую республику и не появляется в городе где находится собственность, адреса не сообщил. Куда заказное письмо с уведомлением отправлять ?

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-28 февраля 2019, 15:39

Вы платите за ЖКХ за всю квартиру? Если да, и у вас реально нет возможности длительное время с ним связаться можете попробовать признать его беззвестно отсуствующим с последующим признанием пропавшим и так решить проблему. Лучше обратится к адвокату.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru