недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичная

Петр Войчинский: «Богатые люди в России хотят построить свое»

2 179 1
Петр Войчинский: «Богатые люди в России хотят построить свое»
Почему полезно жить с видом на море, почему питерским бизнесменам неинтересен центр, а покупатели исторической лепнине предпочитают современный теплый паркинг, – мы поговорили с генеральным директором компании «Мир квартир – элит» Петром Войчинским.

- Что такое сегодня – элитное жилье Петербурга?

- Знаете, элитное жилье – это очень субъективный термин. Объективна на этом рынке только цена – если покупатель готов ее заплатить. Если раньше, 20 лет назад, элитное жилье имело девиз «локация, локация и локация», то сегодня городские застройщики сильно расширили не только географию премиального жилья, но и наши представления о нем. Канал Грибоедова, первый этаж, второй двор – это элитная локация, но само жилье не самое уютное, потенциальный покупатель элитки не станет там жить. Институтский, 16 или Победы, 5 (премиальные жилые комплексы Legenda Intelligent Development – прим.ред) – это жилье не в центре, где мы привыкли видеть элитные объекты, зато с отличными входными группами и местами общего пользования, просторным паркингом, и это востребованное элитное жилье. При этом на канале Грибоедова цена будет ниже средней по рынку, около 75-90 тысяч рублей за метр, а на Институтском – 300 тысяч за метр.

«Питерский дух» не популярен 

Какие элитные объекты Петербурга сегодня можно назвать самыми ликвидными? Что покупатели хотели несколько лет назад и что хотят сегодня?

- В 90-е годы были популярны огромные квартиры по 250-400 метров в старом фонде, но в конце 2000-х, когда появился 214-ФЗ, начали строить элитное жилье с нуля, и многие клиенты ушли туда – в просторные паркинги, новые коммуникации, однородную социальную среду. И старый фонд с «питерским духом» отошел на второй план. Не потому, что лепнина разонравилась, а потому, что это было на одних весах с «плохими» соседями, отсутствием парковки и дырявыми трубами. Но сегодня застройщики предлагают еще более качественные объекты. 

Состоятельные люди имеют привычку менять жилье каждые 7-8 лет, они стремятся переехать в новые жилые комплексы.

Еще один вид ликвидного элитного жилья – реконструкция, когда старый фонд с массивными стенами, лепниной, каминами подается в совокупности с новыми коммуникациями, с подземным паркингом, с чистыми парадными, то есть со всеми признаками качественной современной жизни. Таких объектов немного, но они очень востребованы – например, особняк Кушелева-Безбородко на набережной Кутузова.

Что такое идеальное жилье лично для вас?

- Я очень люблю новые дома, люблю панорамное остекление, удобную парковку, на которую можно спуститься зимой в легких ботинках и, не прогревая машину, выехать. Я, безусловно, уважаю старый фонд, но сегодня старый фонд с удобной парковкой и чистыми парадными стоит на порядок дороже, чем новостройки. И мне очень нравятся красивые виды из окна, я живу на Васильевском острове, окна выходят на залив. 

Кстати, люди, у которых за окном море, болеют в два раза реже.

Гипрочные потолки, псевдолепнина и элитный неликвид

Можно ли сказать, что есть «устаревшие» виды элитного жилья в Петербурге? 

- Сегодня очевидный неликвид – большие квартиры, от 250 квадратных метров, которые были куплены в 90-е годы. Они не востребованы: их дорого содержать, такая площадь просто не нужна. На рынке элитной недвижимости Петербурга очень много москвичей, которые хотят купить себе жилье 60-80 кв. м, совсем богатые люди – до 120 кв. м, но не больше. Второе – ремонт из 90-х, все эти гипрочные (вариант названия «гипсокартон») потолки, псевдолепнина, излишний пафос, это тоже никому не нужно. И третье, если говорить о самом высоком уровне элитки, то вовсе не востребован, как ни странно, ремонт.

- То есть западный тренд на покупку жилья с полной отделкой у нас пока не актуален?

- Богатые люди в России хотят построить свое, они не готовы примириться с чужим ремонтом. Они готовы покупать жилье от застройщика «под ключ» с дизайнерским ремонтом, если застройщик предлагает несколько вариантов отделки. Это новый востребованный на рынке формат. 

Новый ремонт даже с минимальной амортизацией уже не востребован: это интерьер, в котором кто-то жил, и людям это неприятно.

Насколько хороший вкус у богатых покупателей? В объявлениях можно увидеть фотографии с барочными интерьерами и металлическими тумбочками с телевизором. Такое покупают?

- Рынок элитной недвижимости Петербурга сегодня, к сожалению, не очень цивилизован. Здесь много людей, выставляющих жилье на продажу не по рыночной стоимости, а по собственному ощущению того, сколько оно стоит. Переубедить их очень сложно, поскольку они уверены, что именно им встретится богач, готовый заплатить в пять раз больше реальной цены. В итоге в Петербурге выставлено очень много объектов, которые не стоят своих денег и воспринимаются агентами не как реальный продукт, а как реклама.

«Бизнесмену с семьей центр не нужен абсолютно»  

- Какие локации сегодня популярны? Ну, понятно, центр востребован…

- Нельзя сказать, что центр безусловно востребован. Иностранцу нужен только центр, желательно Невский, а бизнесмену с семьей центр не нужен абсолютно, ему нужен Таврический сад или Крестовский остров с видом на парк. 

Большие перспективы у Петровского острова, это некоторая альтернатива уже загроможденному Крестовскому, хотя промышленное прошлое этого района мешает ему стать по-настоящему элитным. Очень востребованным местом становится Васильевский остров – может, не в элитном сегменте, но в бизнес-классе. Его транспортная доступность повышается за счет нового съезда ЗСД и новой станции метро. Сегодня спрос на Васильевском в разы превышает предложение.

Появляются ли на рынке новые форматы элитного жилья? Скажем, можно ли назвать элитным жилье в небоскребе?

- В Петербурге нет небоскребов с жильем, но если они появятся, то квартиры в них вполне подойдут под параметры элитных. Что до новых форматов, то они есть – я уже приводил пример Институтского, 16 – его локация не уникальна, но это элитное жилье. Последние этажи, пентхаусы с высокими потолками и панорамным остеклением – это тоже новый формат элитного жилья.

Насколько сегодня велика роль технической начинки элитного объекта – системы управления, «умный дом»?

- Это, конечно, важно, но техническая начинка – как ремонт: я не знаю ни одного случая, когда человек купил бы квартиру из-за хорошей системы внутреннего управления. Обычно люди устанавливают техническую «начинку» сами, а такие опции как вентиляция и кондиционирование обычно включены в премиальные объекты по умолчанию.

- В последние годы застройщики элитных объектов стали говорить о важности архитектуры для покупателя. Это действительно так?

- Это правда, покупателям важна архитектура здания. Архитектура элитных новостроек, конечно, подвергается критике куда чаще, чем архитектура старого фонда, но вспомним известные примеры прошлого – тот же Дом Зингера сто лет назад называли убожеством, а сегодня это один из главных памятников Петербурга.

- Приведите несколько примеров качественной новой архитектуры.

- Это Hovard Palace на Фонтанке, 76, «Монферран» на Конногвардейском, 5, «Венеция» и «Верона» на Крестовском острове, «Русский дом» в Басковом переулке, 2. В Петербурге много примеров новых зданий с хорошей архитектурой, особенно построенных в последние годы.

ЖК "Русский дом"

Молод и готов к торгу

- В целом, как меняется покупатель элитного жилья? Кто он?

- Если 15 лет назад это были люди 50+, работающие в сфере добычи ресурсов, то сегодня много молодых бизнесменов, заработавших деньги на IT-продуктах, на продажах, на услугах. Среди них много тех, кто приехал из других регионов, это уже не только семейные люди. Была волна иностранцев, но события 2014 года изменили их долю на рынке.

- А как повлиял экономический кризис? Состоятельных покупателей стало меньше?

- Кризис меняет сферы деятельности клиентов, но если одни уходят, то приходят другие. Конечно, имеет место торг: без торга сегодня не проходит ни одна сделка. Наш рынок очень остро реагирует на малейшие изменения: могут активно идти просмотры, но стоит нефти или доллару пойти вниз, сразу все стихает на неделю-другую.

На Западе популярна схема долгосрочной аренды и продажи исторических объектов с обязательной их реставрацией и обслуживанием. Арендатор (или покупатель) живет там или приспосабливает историческое здание, скажем, под выставочное пространство. Ваши клиенты готовы к такой схеме? В Петербурге тысячи «беспризорных» исторических зданий.

- Эта схема неплохо работает в Петербурге в части приспособления зданий под коммерческую функцию, но часто после реконструкции правила игры начинают меняться, это не устраивает инвесторов. Примеров приспособления исторических зданий под жилье, насколько мне известно, нет. Но здесь решающую роль играет большая площадь таких зданий – мы уже говорили, что она не востребована. А во-вторых, реконструкция исторического объекта – дело очень дорогое. Надо быть настоящим фанатом, чтобы решиться на такое и потом жить в этом здании.

Зачем рынку «семейные агенты»

- Как сегодня изменилась работа риэлтора на рынке элитного жилья? С какими сложностями вам приходится сталкиваться?

- Самой большой проблемой я вижу недоверие к риэлторскому бизнесу сегодня. Из «вечного»: случаи, когда клиенты хотят обойти агентство, особенно если речь идет о новостройках, они просто идут напрямую к застройщику. Но мы находим выходы, например, акт, который подписывают с клиентами наши агенты – это доказательство, что покупатель и продавец нашли друг друга именно с нашей помощью. «Туристов», которые не собираются реально покупать жилье, а хотят посмотреть и прицениться, можно отсечь на этапе подписания договора на услуги агента – при этом вносится некоторая сумма, всегда возвратная, но она позволяет нам понять, что человек пришел действительно по делу.

- А как быть с недоверием к риэлторскому бизнесу?

- Давайте расскажу сегодняшнюю историю. Мы выезжали на объект, это квартира на Таврической улице, она расположена в очень красивом историческом доме, но последний ремонт там был полвека назад. Собственник традиционно хочет «космос» – 100 млн рублей. Мы объясняем, что ее стоимость на рынке сегодня – максимум 30 млн рублей, и это не мы ленивые, а объективно такова цена, если собственник хочет действительно ее продать. Но он не согласен, и опытный агент уже понимает, что даже если он выставит ее за 100 млн рублей и будет годами ждать, он же останется в итоге виноват в том, что ее не покупают. Поэтому лично я не работаю с такими клиентами. Другое дело, что на рынке элитных продаж более 70% обращений – по рекомендации, поэтому определенный уровень доверия все же сохраняется. И потом, мне близка позиция «семейного агента»: как у семей есть свой врач, свой банкир и свой семейный психолог, так должен быть и свой риэлтор, который будет знать их предпочтения, которому они будут доверять. Я хотел бы видеть свой бизнес именно таким.

Фото: Борис Лясковский, фотосток, cian.ru

Комментарии 1
Ваш Экклезиаст12 октября 2019, 18:59

В целом, статья объективная. Домик на Победы, 5 неплохой, если бы не уродливый фасад и соседство с шумной Варшавской улицей. Вообще, мне кажется, жильё целесообразнее арендовать а не иметь в собственности. Больше мобильности, меньше текущих затрат по поддержанию, меньше субъективной ответственности и вовлечённости. Переезжайте каждые 1,5-3 года, новые места -- новые впечатления! Тогда как, продать дорогое жильё не просто и не быстро )

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru